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L’obbligo dell’Ape nei contratti di compravendita

Se da oltre un ano è obbligatorio allegare agli atti di compravendita un attestato di certificazione energetica e dal 1 luglio anche a quelli di locazione dal 21 febbraio per chiunque non presenterà l’APE (Attestato di Prestazione energetica) in allegato al contratto di vendita o locazione è prevista una salata multa che va dai 1000 ai 18.000 euro. 

Stiamo assistendo ad un cambiamento radicale?

Qualcuno potrebbe leggere in questa notizia soltanto l’ennesima scocciatura burocratica, invece in questo dato si annida la possibilità di un radicale cambiamento. Se infatti la classe energetica è un dato che si deve comunicare prima di stipulare un contratto di compravendita (o locazione) questa diventa così in realtà un fattore che pesa sulla valutazione dell’immobile.

Anche se il 70% di agenti ed agenzie immobiliari ancora non prestano attenzione alle classi energetiche degli appartamenti che vendono, e così spesso anche i consumatori, questo dato potrebbe cambiare presto sensibilmente.

Una casa con un impianto energetico di classe alta è sicuramente un fattore che dovrebbe far propendere un possibile acquirente poiché non significa solo ecologia, ma è anche garanzia di efficienza, risparmio.

Ristrutturare prima di vendere

Prima di mettere un immobile sul mercato, o qualora vi fosse da un po’, ma senza successo, potrebbe essere una buona idea fare un investimento per la ristrutturazione dell’immobile in vista di un risparmio energetico. Oltre a rendere molto più appetibile la vostra casa agli acquirenti potrete inoltre detrarre una parte delle spese dalle imposte fiscali.

Potrete infatti usufruire degli ecobonus 2014, degli incentivi fiscali sui pannelli solari, sul fotovoltaico e sulle ristrutturazioni che mirano alla riqualificazione energetica degli immobili.

Attraverso questi incentivi è infatti possibile recuperare fino al 65% della spesa sostenuta ed inoltre è molto facile accedere a finanziamenti e prestiti bancari.

L’ecobonus 2014

Per gli interventi di installazione di pompe di calore, isolamento termico degli edifici, coibentazione, ovvero tutti gli interventi volti al risparmio e all’efficienza energetica degli immobili sarà possibile detrarre dall’imposta Irpef il 65% della spesa se i lavori verranno sostenuti entro il 31 dicembre 2014, mentre per tutto il 2015 il 50%.

Per l’istallazione di pannelli solari invece sarà possibile detrarre il 50% fino al 31 dicembre 2014 e il 40% per tutto il 2015, per un importo massimo detraibile di 96.000 euro. Dal 1° febbraio 2016 la detrazione scenderà al 36% della spesa e l’importo massimo detraibile a 48.000 euro.

Riqualificazione immobiliare energetica, una reale possibilità di guadagno

Da questi dati potete facilmente vedere come possa essere conveniente ristrutturare un immobile destinato al mercato. Oltre a fare aumentare il valore immobiliare dell’edificio lo renderò più appetibile e sarà sicuramente più facile venderlo in un minor tempo, fattore da considerare soprattutto in un periodo di crisi come questo, dal quale il settore immobiliare sta risultando molto colpito. Inoltre potrete recuperare fino al 65% del vostro investimento attraverso gli sgravi fiscali, e molto probabilmente vi rientrerà un maggior guadagno grazie all’incremento del valore del vostro immobile dovuto alla ristrutturazione edilizia.

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Chi è in procinto di comprare casa per la prima volta, o sta appena pensando di casa, o al contrario, si trova in situazione di dover vendere un immobile, potrebbe trovarsi disorientato davanti alle varie nomenclature ed ai vari documenti che regolamentano le compravendite immobiliari.

Uno dei documenti più importanti, primo in ordine cronologico nel processo di acquisto e vendita di un bene immobile è il famoso “compromesso” per l’acquisto della casa, detto anche  ”preliminare d’acquisto”. Si tratta del primo atto ufficiale che stabilisce l’inizio del processo di compravendita: il venditore si impegna a riservare il bene al compratore che a sua volta si impegna a comprare.

Molti si chiederanno perchè questo impegno? Non è più facile fare solo un contratto di compravendita, in cui il venditore trasferisce direttamente la proprietà ed il compratore paga? In realtà esistono preliminari che, scritti “male”, invece di contenere informazioni sull’impegno della futura compravendita danno per avvenuto il trasferimento della proprietà.

Se c’è scritto “Rossi vende l’immobile a Bianchi” è ovvio che il preliminare permette di considerare l’immobile di proprietà di Bianchi, ma c’è da dire che un contratto di questo tipo non può essere utile poi per iscriversi al Registro Immobiliare e quindi sarà necessario un successivo atto di compravendita. L’importanza del compromesso è evidente se si considera una trattativa immobiliare: prima di arrivare ad un accordo le parti discutono a lungo su prezzi, modalità di pagamento e consegna, e le cose sono ancora più complesse se una delle due parti è un costruttore che ancora non ha l’immobile finito.

Stipulare un preliminare evita quindi ad entrambe le parti di evitare il rischio di sprecare tempo e quindi denaro: se dopo lunghe trattative e compromessi una delle due parti cambia idea, ad esempio il compratore comprando un immobile differente, o il venditore riservando la costruzione ad una terza parte, è ovvio che l’altra parte rimarrà danneggiata. Con il compromesso invece si giunge di comune accordo ad un punto di non ritorno: le trattative avranno luogo con la sicurezza che entrambe le parti sono impegnate nel accordarsi con l’altra senza cercare soluzioni in accordi con altri. Tutte le decisioni prese successivamente andranno poi a formare l’atto di compravendita vera e propria, una volta, come già detto, che le due parti siano soddisfatte di quanto si propongono l’un l’altro.

Vista l’importanza di questo documento è consigliabile controllare bene il compromesso prima di firmarlo: purtroppo ci sono agenzieo imprese  immobiliari che spesso cercano di inserire clausole svantaggiose per il compratore ed al contrario, esistono anche compratori e speculatori molto furbi che riescono a comprare immobili da persone che non operano nel settore (magari chi vende un immobile ricevuto in eredità o una seconda casa per ovviare ad una necessità improvvisa di liquidità) ottenendo condizioni di tutto profitto, strappando autentiche “occasioni” rispetto al mercato. Dato che come già detto, il preliminare non è reversibile, una clausola non vista su un contratto sottoscritto senza approfondita lettura può costare veramente cara! Meglio quindi non fare le cose di fretta e cercare di comprendere il contratto con l’aiuto di un professionista legale o di un Centro o Associazione per la tutela dei consumatori.

 

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Quando si pensa alla ristrutturazione della casa il pensiero subito corre alle ditte o agli artigiani da interpellare, ai tempi di attesa, alle forniture dei materiali e soprattutto ai costi che finiscono sempre per essere molto maggiori di quanto si aveva intenzione di spendere. Decisamente un bel grattacapo. Ma ci sono modi per risparmiare le notevoli perdite di tempo per i contatti con i fornitori e soprattutto per ricercare chi dovrà eseguire il lavoro.

La ricerca di un artigiano o di una ditta per la ristrutturazione casa

Non è mai facile trovare dei veri professionisti che si occupino di tutti gli aspetti della ristrutturazione o della progettazione di case. Ci si può affidare al passaparola o semplicemente alle pagine gialle, ma spesso le brutte sorprese sono dietro l’angolo con tariffe esageratamente costose o con personale incompetente.

Un modo per ovviare a questi problemi c’è ed è quello di affidarsi a siti internet che provvedono a reperire gli operatori presenti in zona. Si tratta di una fitta rete di partner che si occupano dei vari aspetti della progettazione di case: dai piastrellisti agli elettricisti fino agli idraulici.

Come si risparmia

Affidandosi a uno di questi siti si deve specificare chiaramente quali lavori si desiderano eseguire sulla propria abitazione e tali richieste vengono trasmesse agli artigiani di quella data zona che preparano un loro preventivo.

A questo punto l’utente può valutare quale sia il più conveniente e affidare proprio a quella ditta i lavori.
Questo confronto è senza dubbio un ottimo metodo per risparmiare e bisogna tener conto che si tratta di un servizio assolutamente gratuito e allora perché non approfittarne?

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Viviamo in un Paese molto burocratico in cui per ogni cosa bisogna fare parecchi documenti, e le norme europee spesso aggiungono altre scartoffie alla lista così accade che anche se uno non se lo sarebbe mai aspettato, vendere una casa non si tratta solo di: io ho la casa, il compratore mi paga, io gli do le chiavi e firmiamo un contrattino. La legge, affinché la vendita sia fatta con tutte le tutele sia del venditore, sia del compratore sia seguendo le Leggi dello Stato.

Fare le cose improvvisando non conviene assolutamente e nemmeno cercare di fare i furbetti. Per questo motivo se state per vendere un immobile, o state comprando, assicuratevi che voi o chi vende abbia tutti i documenti che elencheremo di seguito. Tutti questi documenti sono importanti al momento di iniziare una trattativa immobiliare.

1- L‘atto di provenienza dell’immobile, ovvero il documento custodito dal notaio o dai registri immobiliari locali che testimonia il momento in cui l’attuale possessore dell’immobile ne è entrato effettivamente in possesso.

2- Nota di trascrizione: certifica che la trascrizione dell’atto di compravendita è stato trascritto nei registri ufficiali.

3- Atto di mutuo: ovviamente questo serve sono nel caso in cui il possessore abbia ottenuto un credito al momento dell’acquisto. Si tratta di un atto in cui il Notaio ha registrato l’ipoteca immobiliaria a tutela dell’istituto creditizio.

4- Trascrizione dell’ipoteca: in caso di ipoteca bisogna attestarne con questa nota l’avvenuta iscrizione nei registri.

5- Visura ipotecaria: dimostra che non ci sono altri vincoli sull’immobile

6- Dati catastali e planimetria: rilasciati dal catasto necessitano il controllo di un tecnico (architetto, geometra, architetto…) che ne verifichi la conformità. In caso contrario ogni difformità, come quelle causate da una ristrutturazione, va sanata.

7- Concessione edilizia rilasciata dal comune al tempo dell’edificazione al costruttore o al proprietario in seguito ad un condono.

8- Agibilità: certificato rilasciato dal Comune

9- Conformità degli impianti: certificato rilasciato dalla ditta che ha eseguito lavori di impiantistica di elettricità, acqua, gas, ecc…

10- Certificato energetico: rilasciato da un tecnico autorizzato dalla Regione che attesti la classe energetica dell’edificio e dei consumi per riscaldarlo o raffreddarlo.

11- Certificato di situazione condomoniale (se si è in regola con i pagamenti) e regolamento di condominio. In caso in cui l’immobile sia in un condominio ovviamente.

12- Documenti dell’intestatario: carta di identità, codice fiscale, atti di matrimonio in caso di coniugi in comunione di beni.

13- Contratto di Locazione: la proposta che il proprietario fa al compratore da firmare al momento della stipula.

Il cammino come vedete e lungo ma non disperate, con un poco di pazienza tutto è possibile. Almeno adesso conoscete tutti i documenti per vendere casa!

 

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Non c’è giorno che passi senza che ci sia una ricerca a sottolineare la crisi del mercato immobiliare. Un po’ come se tutti non sapessero più cosa fare se non cercassero di lamentarsi e autoflaggellarsi in vista di tempi migliori.  Dopo quello di Confedilizia, anche il rapporto FIAIP 2011 registra una sensibile contrazione delle compravendite nel 2011: -5,94% rispetto al 2010.

Parallelamente anche il calo del prezzo degli immobili che si assesta a  -6,98%. Tutto ciò in un mercato fermo, Il tutto in un mercato in sostanziale stagnazione, che ha vista una cospicua contrazione del volume d’affari. Di contro aumenta il divario tra i valori dell’offerta e quelli ritenuti equi da chi deve acuistare.

Sempre secondo i dati FIAIP infatti i prezzi stabiliti  per le compravendite immobiliari registrano un calo del 5,94%, valori decisamente superiori per gli acquisti di negozi, capannoni e uffici. Il 2012 ovviamente non lascia sperare nulla di buono. Se da un lato l’attuale situazione è il frutto della crisi finanziaria, dello spread e della stretta creditizia per quuanto riguarda i mutui l’introduzione dell’IMU e la probabile revisione del sistema catastale, con in conseguente incremento della tassazione sulla casa non agevolano né chi possiede case in vendita sul mare o in città né chi deve acquistare casa.

 

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In periodi di crisi come quello che stiamo vivendo non è certo piacevole pagare alle agenzie immobiliari la percentuale di vendita di un immobile. Solitamente le spese di agenzia si aggirano intorno al 3% sul prezzo della casa. Se non vogliamo rivolgerci ai servizi di un’agenzia immobiliare e non ricorrere a eventuali mediatori che farebbero lievitare il prezzo dell’immobile  l’unica opzione è quella di vendere la casa in privato. Scopriamo quali sono le procedure che ci permetteranno di vendere casa privatamente e condurre in prima persona la tutte le fasi della trattativa immobiliare?

Il primo passo da compiere è la valutazione dell’immobile. Per farlo è possibile rivolgersi anche alle agenzie immobiliari che solitamente valutano il valore dell’immobile senza alcun vincolo di mandato. Per orientarsi sul prezzo da stabilire inoltre è possibile informarsi attraverso riviste di settore o siti web e confrontare la propria abitazione con gli altri immobili che abbiano le stesse caratteristiche nella stessa zona.

Tra gli elementi da prendere in considerazione ci sono:

  1. condizioni generali dell’immobile
  2. numero di vani dell’immobile
  3. anno di costruzione della casa
  4. zona o quartiere in cui è ubicato l’appartamento
  5. accessori presenti (numero di bagni presenti nell’appartamento, tipo di composizione delle camere, tipo di muratura).

Pubblicazione e promozione dell’annuncio immobiliare

Stabilito il prezzo della casa si passa alla fase di promozione vera e propria. In questa fase è indispensabile integrare risorse online con metodi tradizionali. Innanzitutto occorre acquistare un cartello in una qualsiasi cartoleria e promuovere la vendita dell’immobile nel proprio condominio e nel quartiere in cui si vuole vendere la casa privatamente. Negozi, bar e altri posti strategici possono aumentare la possibilità che il potenziale acquirente veda l’annuncio e vi contatti. Non dimenticatevi di utilizzare un pennarello con inchiostro resistente agli agenti atmosferici e utilizzate una terminologia chiara e concisa  ma che presenti tutte le informazioni necessarie a chi acquista casa: prezzo, numero di camere, piano in cui si trova l’immobile, condizioni generali dell’appartamento oltre al numero telefonico e nominativo a cui potersi rivolgere per visionare la casa. Un esempio di annuncio immobiliare efficace potrebbe essere questo:

Vendesi appartamento 3 camere + bagno, terzo piano, recentemente ristrutturato in edificio storico, prezzo 150.000€ trattabili. Per informazioni telefonare al numero … al sig. Alessandro Rossi“.

Sul web chi vuole vendere casa da privato ha una grande scelta in quanto esistono numerosi portali che permettono di ospitare annunci immobiliari di privati dedicati esclusivamente alla compravendita immobiliare tra privati. Anche per quanto riguarda la promozione online degli annunci di vendita è indispensabile che immagini e testo siano sapientemente combinati in modo da catturare l’attenzione del potenziale acquirente e, in un secondo momento, lo inducano a contattare l’inserzionista. Annunci completi in cui vengono riportate tutte le informazioni dettagliate dell’immobile e che contengano foto reali e descrittive sulle effettive condizioni dell’immobile hanno maggiori possibilità di catturare l’attenzione di chi deve acquistare casa. Di seguito un elenco dei principali portali immobiliari di annunci immobiliari da privati no agenzie:

 

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Dal 2012 negli annunci immobiliari dovrà essere indicato anche l’indice di prestazione energetica. Una norma di cui ancora si conosce poco dato che non è chiaro su chi sia applicabile un’eventuale sanzione. Resta il fatto che la certificazione energetica diventa un presupposto imprescindibile per chi vuole vendere casa.

Le regioni, in tal senso, hanno intrapreso strade differenti. Ad oggi solo la Lombardia prevede che le sanzioni, e quindi gli obblighi previsti, siano imputabili al responsabile dell’annuncio immobiliare.

Per Emilia Romagna ed Friuli Venezia Giulia va ritenuto come responsabile sia il proprietario della casa che l’agenzia immobiliare.

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Propensione ad acquistare casa al 45%, questo almeno secondo quanto riporta l’indice sulla fiducia dei consumatori e sulla base di chi afferma di aver pubblicato un annuncio o fatto una ricerca immobiliare negli ultimi tre mesi. Sale, rispetto al 66% registrato tre mesi fa la percentuale degli italiani che ritengono non sia un buon momento per vendere casa.

Sembrerebbe insolito ma sono i dati ottenuti sulla base del parere di oltre 5.000 intervistati. In breve per il 20% non sarebbe un buon momento per acquistare un immobile.

Per quanto riguarda la percezione sul prezzo degli immobili per il 47,42% degli interpellati i costi sono destinati a calare. Il 29% del campione invece prospetta che i prezzi immobiliari rimarranno invariati, e solo il 17,24% teme un aumento (era il 22,5%).

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In un momento storico di recessione, quando recessione, crisi finanziaria, debito, spread diventano termini che fanno paura avvilendo lo spirito d’iniziativa e tarpando le ali anche ai più intraprendenti Caseinvenditadaprivati.com vuole essere un modo per conoscere in maniera approfondita il mercato immobiliare.

Perché solo la conoscenza è la leva che può aiutarci a rimanere a galla. Regole, tempi di pagamento, servizi notarili, ipoteche, obblighi verso le agenzie immobiliari, offerte immobiliari, mutui e vincoli bancari, finanziamenti immobiliari, spese notarili e quanto occorre per concludere in maniera positiva una transizione tra privati. Una guida aggiornata quotidianamente su come vendere casa privatamente e su come acquistare un appartamento senza pensieri.

Buona lettura!

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